מדריך עשה זאת בעצמך: כך תתכננו נכון משכנתא לדירה ראשונה או משכנתא לדירה להשקעה ותחסכו מאות אלפים

רכישת דירה היא ללא ספק אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות ביותר בחיי משפחה. בין אם מדובר במימוש החלום לבית משלכם ובין אם מדובר בצעד כלכלי חכם ליצירת הכנסה פסיבית בעתיד, הדרך לנכס הנכסף עוברת תמיד דרך תכנון פיננסי מדויק. המרכז למשכנתאות, בהנהלת דורין קטרי, מלווה מזה 17 שנים אלפי משפחות ומשקיעים במסע להשגת המשכנתא המשתלמת ביותר, מתוך הבנה עמוקה של צרכי הלקוח והקשרים ההדוקים שנבנו מול המערכת הבנקאית.

רגע לפני שאתם רצים לחתום על חוזה הרכישה ופונים לבנקים השונים, הכנו עבורכם מדריך מעשי ומקצועי בסגנון "עשה זאת בעצמך". מטרת המדריך היא לעזור לכם להבין כיצד לבנות את האסטרטגיה הפיננסית הנכונה ביותר עבורכם, שתחסוך לכם מאות אלפי שקלים לאורך השנים.

סיפור מהשטח: כמה שווה תכנון מקצועי?

במהלך שנותיי כיועץ, פגשתי עשרות זוגות ומשקיעים שחשבו שהם יודעים בדיוק מה הם עושים. אני זוכר מקרה מיוחד של זוג צעיר, נקרא להם דני ושירה. הם הגיעו אליי מותשים לאחר שביצעו סקר שוק עצמאי וקיבלו שלוש הצעות שונות מהבנקים. על פניו, אחת ההצעות נראתה להם מפתה מאוד בגלל ריבית התחלתית נמוכה במסלול משתנה. כשבחנו יחד את התמונה הכוללת ב-המרכז למשכנתאות, הראיתי להם כיצד בעקבות עליית מדד המחירים לצרכן הצפויה, ההחזר החודשי שלהם עלול לקפוץ בתוך מספר שנים באלפי שקלים, והם ימצאו את עצמם משלמים כמעט 300,000 ש"ח יותר ממה שתכננו. לאחר שבנינו עבורם תמהיל מאוזן ויציב, הצלחנו להבטיח להם שקט נפשי וחיסכון עצום. זהו כוחו של תכנון נכון.

שלב 1: הגדרת התקציב הריאלי וההון העצמי

הצעד הראשון בכל עסקת נדל"ן הוא הגדרת "גבולות הגזרה" הפיננסיים שלכם. רבים נוטים לטעות ולחשוב כי התקציב שלהם נקבע לפי מחיר הדירה שהם רוצים, אך האמת היא שהתקציב נקבע אך ורק על פי הנתונים הפיננסיים שלכם:

• הון עצמי פנוי: לדירה ראשונה תצטרכו להציג לפחות 25% הון עצמי משווי הנכס. לדירה שנייה ומעלה, דרישת ההון העצמי עומדת על 50%. אל תשכחו להשאיר בצד כסף להוצאות נלוות (שכר טרחת עו"ד, שמאות, תיווך, ריהוט ועוד).
• כושר ההחזר החודשי: הבנקים בוחנים את ההכנסה הפנויה שלכם (נטו, לאחר קיזוז הלוואות קיימות). החוק מאפשר החזר של עד 40% מההכנסה, אך ההמלצה הבריאה היא לשאוף להחזר חודשי שלא יעלה על 30% עד 33% מההכנסות שלכם, כדי להשאיר מרווח נשימה לשינויים בחיים ולעליית הריבית במשק.

שלב 2: בניית אסטרטגיית מימון בהתאם למטרת הרכישה

סוג הנכס והמטרה שלו יכתיבו את אופי המשכנתא שלכם באופן מוחלט. כאן אנחנו מחלקים את המסלול לשני תרחישים מרכזיים:

אם מדובר בנכס שבו אתם מתכוונים לגור בעצמכם, עליכם לתכנן משכנתא לדירה ראשונה באופן שיעניק לכם מקסימום יציבות וביטחון לאורך השנים. בתרחיש זה, נרצה לשלב מסלולים בריבית קבועה (לא צמודה) שתגן עליכם מפני תנודות השוק, לצד מסלולים משתנים גמישים שיאפשרו לכם לבצע פירעונות מוקדמים אם ישתחררו לכם כספים בעתיד.

לעומת זאת, אם המטרה היא השקעה נדל"נית, התכנון משתנה לחלוטין. במצב זה תצטרכו לתכנן משכנתא לדירה להשקעה שתתמקד במקסימום תזרים מזומנים. המטרה בהשקעה היא לרוב שהשכירות החודשית תכסה את החזר המשכנתא (ואף תשאיר עודף). לעיתים נכון להשתמש במסלולי בלון (גרייס) או לפרוס את המשכנתא לשנים ארוכות יותר כדי להקטין את ההחזר החודשי השוטף, מתוך ידיעה שהנכס עשוי להימכר תוך מספר שנים ואין לנו כוונה להחזיק במשכנתא במשך 30 שנה ברציפות.

שלב 3: מכרז ריביות חכם מול הבנקים

רבים עושים את הטעות וניגשים רק לבנק שבו מנוהל חשבון העובר ושב שלהם. בפועל, הבנקים הם חברות מסחריות והמשכנתא שלכם היא מוצר שהם רוצים למכור לכם. כדי להשיג את הריביות הנמוכות ביותר במשק, עליכם ליצור תחרות אמיתית:

• הגישו בקשה לאישור עקרוני בלפחות שלושה בנקים שונים במקביל.
• ודאו שאתם מגישים לכל הבנקים את אותו תמהיל בדיוק, כדי שתוכלו לבצע השוואה אמיתית של "תפוחים לתפוחים".
• הציגו את עצמכם בצורה הטובה ביותר: ספקו דפי חשבון נקיים, הוכחות להכנסה קבועה ויציבה, והראו לבנק שאתם לקוחות בטוחים ומבוקשים.
• אל תהססו להשתמש בהצעה של בנק א' כקלף מיקוח מול בנק ב'. התעקשות ומשא ומתן אסרטיבי יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בריבית הממוצעת.

שלב 4: בחינת הוצאות נסתרות והערכות ליום שאחרי

תכנון משכנתא אינו מסתכם רק בריבית של הבנק. עליכם לקחת בחשבון את העלויות הנוספות שמלוות את התהליך:

ביטוחי משכנתא: ביטוח חיים וביטוח מבנה הם חובה בכל משכנתא. עלויות אלו משתנות בהתאם לגילכם ולמצבכם הבריאותי ויכולות להצטבר לאלפי שקלים בשנה. בצעו השוואת מחירים קפדנית גם בביטוחים אלו.

עמלות פתיחת תיק ושמאות: מדובר בהוצאות חד פעמיות של אלפי שקלים שיש להכין מראש כדי שלא יפתיעו אתכם בשלב קבלת הכספים.

למה לא כדאי לעשות את זה לבד לגמרי?

למרות שהמדריך שלעיל מעניק לכם את היסודות החשובים ביותר, עולם המשכנתאות והפיננסים הוא דינמי ומלא במלכודות קטנות שקשה לזהות ללא עין מקצועית. ב-המרכז למשכנתאות, אנו מציעים שילוב מנצח של ידע פיננסי מעמיק, ניסיון של למעלה מ-17 שנים וקשרים ייחודיים המאפשרים לנו לשפר משמעותית כל הצעה שתקבלו מהבנקים באופן עצמאי. אנו מטפלים בכל לקוח באופן אישי, מששלב שיחת הייעוץ ועד להעברת הכספים בפועל, במטרה להשיג עבורכם את המשכנתא החסכונית, המדויקת והנכונה ביותר עבור העתיד הכלכלי שלכם.

מאת: יצחק פרץ